Πρόσφατη πορεία ελληνικής αγοράς ακινήτων Εδώ και πάνω από εκατό χρόνια, από την εποχή της Μικρασιατικής Καταστροφής και της Ποντιακής Γενοκτονίας, εξαιτίας των οποίων εκατοντάδες χιλιάδες εκτοπισμένοι από τα πατρογονικά εδάφη τους Έλληνες αναγκάστηκαν να μετοικίσουν στα εδάφη του Σύγχρονου Ελληνικού κράτους και να ξαναφτιάξουν τις ζωές τους σε μια ούτως ή άλλως φτωχή χώρα, η στέγαση αποτελεί για τον μέσο Έλληνα ένα σημαντικό κομμάτι του κοινωνικού και οικονομικού του γίγνεσθαι. Κι ενώ οι πρόσφυγες έπρεπε να βρουν στέγη, ακολούθησαν ο Δεύτερος Παγκόσμιος Πόλεμος, ο Εμφύλιος Πόλεμος, αλλά και η αρχή της αστικοποίησης του Ελληνικού πληθυσμού, καταστάσεις που συνέβαλλαν στην επίταση της ανάγκης για τη δημιουργία νέων κατοικιών.
Κι ενώ ο περιβόητος θεσμός της αντιπαροχής, με όλα τα μειονεκτήματα που του αποδίδονται, άλλοτε ορθώς και άλλοτε με υπερβολή, αποτέλεσε μια προσπάθεια της Ελληνικής πολιτείας που για δεκαετίες απέδωσε καρπούς, εν τούτοις, την περίοδο της πρόσφατης παγκόσμιας οικονομικής κρίσης, το ακίνητο, ένα σημαντικό ταυτοτικό στοιχείο του νεοέλληνα, αποτέλεσε στόχο της πολιτείας, με σκοπό την εύρεση πόρων για την κάλυψη των ελλειμμάτων που δημιούργησε η δημοσιονομική και οικονομική πολιτική της χώρας κατά τη μεταπολίτευση. Πολιτικές οι οποίες συμπεριλάμβαναν και τη χωρίς επενδυτικό όραμα και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό δημιουργία ακινήτων, με βασικούς παράγοντες και αφορμές την ανάπτυξη του τουρισμού, τη δημιουργία πολλαπλών νέων εκπαιδευτικών ιδρυμάτων τριτοβάθμιας εκπαίδευσης, αλλά και τον αλόγιστο δανεισμό, ειδικά μετά την είσοδο στο Ευρώ.
Λόγω της ραγδαίας και επίπλαστης ανάπτυξης των χρόνων πριν την κρίση και την απότομη παύση της οικοδομικής δραστηριότητας μέσα σε αυτή, οδήγησε σε ένα πρωτόγνωρο bullwhipeffect το ακίνητο. Κι αυτό γιατί η αγορά κατέρρευσε κατά την περίοδο της κρίσης συνολικά, τόσο στη χρήση, όσο και στη δημιουργία οικιστικών (κυρίως) μονάδων, με αποτέλεσμα κατά τη σταδιακή επανόρθωση της οικονομίας από το 2019 και μετά, οι τιμές των ακινήτων, αγορά και ενοικίαση, να εκτοξευθούν λόγω της έλλειψης κτιρίων και να δημιουργήσουν ένα πρωτόγνωρο στεγαστικό πρόβλημα, ειδικά σε νέες οικογένειες και ευάλωτες ομάδες, αλλά και κοινωνικούς αυτοματισμούς ενάντια στους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι είχαν υποστεί την απαξίωση της περιουσίας τους για περίπου μια δεκαετία.
O τομέας των ακινήτων στην Ελλάδα θεωρούνταν εδώ και δεκαετίες σημαντικό κομμάτι της οικονομίας και συνέβαλε σημαντικά στην ανάπτυξη της οικονομίας της χώρας. Είναι χαρακτηριστικό πως στην Ελλάδα τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης είναι από τα υψηλότερα στην Ευρώπη, ενώ, παραδοσιακά, τα ακίνητα θεωρούνταν από τους περισσότερους Έλληνες ως μια σίγουρη και ασφαλής επένδυση, ειδικά μετά τη δεκαετία του 1980 που, όπως αναφέρθηκε επίσης, άρχισε να ανθίζει ο τουρισμός και πολλές πόλεις άρχισαν να υποδέχονται φοιτητές. Με βάση τα παραπάνω, είναι αναμενόμενη η αξιοσημείωτη ανάπτυξη που παρατηρήθηκε στον τομέα, μέχρι και το 2007 με 2008 που εκδηλώθηκε η παγκόσμια οικονομική κρίση.
Δυστυχώς, η οικονομική αυτή κρίση έπληξε σημαντικά την ελληνική οικονομία και ειδικότερα κλάδους όπως η αγορά ακινήτων. Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών κατέγραψαν μέχρι το 2018, όπου θεωρείται μια χρονιά κορεσμού των δυσμενειών της κρίσης και ένα πρώτο σημείο έναρξης της επαναφοράς της ελληνικής οικονομίας, μια αξιοσημείωτη πτώση της τάξης του 42%. Κι αυτό γιατί οι περισσότεροι Έλληνες γύρισαν την πλάτη στο ακίνητο ως επενδυτική λύση, τόσο λόγω της γενικότερης αποεπένδυσης στη χώρα και της μείωσης των εισοδημάτων των πολιτών, όσο και λόγω των νέων φορολογικών βαρών που επέφεραν τα μέτρα λιτότητας στο χώρο των ακινήτων. Προμετωπίδα των φορολογικών αυτών βαρών αποτέλεσε ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, ο οποίος εισήχθη το 2011, μεταξύ άλλων μέτρων λιτότητας για την αποφυγή της χρεωκοπίας του κράτους, και ο οποίος μετεξελίχθηκε στο σημερινό γνωστό Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ενώ και άλλοι φόροι, όπως ο ΦΠΑ στην οικοδομή και οι φόροι κληρονομιάς (υπολογίζεται ότι, κατά τη διάρκεια αυτής της δεκαετίας, σχεδόν 280.000 Έλληνες απέρριψαν κληρονομιές ακινήτων, αδυνατώντας να πληρώσουν τους σχετικούς φόρους), συνέβαλλαν στην πτώση των τιμών των ακινήτων και στην παύση της οικοδομικής δραστηριότητας στην Ελλάδα.
Παρά την έντονη πτώση της αγοράς ακινήτων κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, το 2019 άρχισε να φαίνεται μια ανάκαμψη στο χώρο, καθώς στις αστικές περιοχές της Ελλάδας παρατηρήθηκαν αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών σχεδόν κατά 9,32%, έναντι αύξησης 2,35% το 2018, όντας η υψηλότερη από το 2006, σύμφωνα και με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Αυτή η ανάκαμψη και αναζωογόνηση της αγοράς ακινήτων αποτέλεσε απόρροια μιας σειράς παραγόντων, με σημαντικότερο κατά πολλούς κύκλους της αγοράς το ελληνικό πρόγραμμα GoldenVisa, δηλαδή το πρόγραμμα παραμονής για πολίτες τρίτων χωρών που αποκτούν ή ενοικιάζουν ακίνητα στην Ελλάδα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Το πρόγραμμα αυτό έδινε στους επενδυτές όσο και τα μέλη της οικογένειάς τους το δικαίωμα να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα, με επιπρόσθετη ωφέλεια την ελεύθερη κίνηση στη ζώνη Σένγκεν, χωρίς να απαιτείται φυσική παρουσία στην Ελλάδα. Βέβαια, μετά την έντονη κοινωνική ανησυχία για τις τιμές των ακινήτων και ενοικίων, οι οποίες έχουν λάβει τον χαρακτήρα στεγαστικής κρίσης, και μετά από παραινέσεις της αντιπολιτευσης, η Ελληνική Κυβέρνηση αποφάσισε την αύξηση του ορίου σε 400.000 για όλη την Ελλάδα και 800.000 για συγκεκριμένες περιοχές, έτσι ώστε να μην επηρεαστεί η μικρομεσαία κατοικία άλλο και να προσελκυσθούν σοβαρότερα επενδυτικά σχήματα. Είναι σημαντικό να σημειωθεί πως το 2019 παρατηρήθηκε καθαρή εισροή ξένων κεφαλαίων από επενδυτές ύψους περίπου 1,5 δισ. Ευρώ, μια αύξηση της τάξης του 28,5% σε σχέση με το 2018, κεφάλαια που κυρίως αφορούσαν κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια, αλλά και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς στην νησιωτική χώρα και την Πελοπόννησο.
Σημαντικοί επίσης παράγοντες για την επάνοδο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα αποτέλεσαν η τριετής αναστολή της καταβολής ΦΠΑ για τις νέες οικοδομικές άδειες και τα μη πωληθέντα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά το 2006, καθώς και η μείωση του ΕΝΦΙΑ. Το 2019, ο ΕΝΦΙΑ για τα φυσικά πρόσωπα μειώθηκε κατά 30% για ακίνητα αξίας έως 60.000 ευρώ, κατά 27% για ακίνητα αξίας έως 70.000 ευρώ, κατά 25% για ακίνητα αξίας έως 80.000 ευρώ, κατά 20% για ακίνητα αξίας έως 1,0 εκατ. ευρώ και κατά 10% για ακίνητα αξίας άνω του 1,0 εκατ. Ευρώ, ενώ το 2024 η Ελληνική Κυβέρνηση προχώρησε σε επιπλέον μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα που έχουν ασφαλιστεί έναντι κινδύνων, σε μια προσπάθεια να μειώσει τα κόστη του κράτους για την αποκατάσταση ζημιών έναντι φυσικών καταστροφών. Παράλληλα, μεγάλες επενδύσεις σε ακίνητα που πραγματοποιούνται αυτή τη στιγμή στην Ελλάδα, όπως το Ελληνικό, αναμένεται να συμβάλλουν περαιτέρω στην ανάπτυξη της αγοράς, αν και πολλοί κοινωνικοί εταίροι κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για την πιθανή εμφάνιση του φαινομένου του gentrification σε γειτονιές της πρωτεύουσας (Kounalaki, 2024), δηλαδή την πιθανότητα η αστική ανάπτυξη να δώσει τέτοια αύξηση της αξίας κάποιων περιοχών, που να οδηγήσει στον πρακτική εκδίωξη χαμηλότερων οικονομικοκοινωνικών στρωμάτων του πληθυσμού.
Πράγματι, πίσω από την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων, βρίσκεται μια πρωτόγνωρη πραγματικότητα για τα Ελληνικά δεδομένα, καθώς κατά την περίοδο της κρίσηςένα αξιοσημείωτο μέρος του αποθέματος κατοικιών της χώρας βρέθηκε υπό την ιδιοκτησία θεσμικών ή ξένων επενδυτών, γεγονός που γίνεται αντιληπτό από την παρατηρούμενη μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης κατά 11,3% από το 2005 έως το 2021. Πράγματι, σύμφωνα με στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) και της Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα το 2021 ανήρθε σε 73,3%, υπερβαίνοντας ελαφρώς τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που είναι 70%, όταν, συγκριτικά, το 2005 η χώρα διέθετε ποσοστό ιδιοκατοίκησης 84,6%, ένα χαρακτηριστικό που διαχρονικά ξεχώριζε την Ελλάδα από την υπόλοιπη Ευρώπη. Μάλιστα, σύμφωνα με ειδικούς του κλάδου, στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης έχουν μειωθεί έτι περαιτέρω, καθώς πλέον κυμαίνονται γύρω στο 60-65%, ένα φαινόμενο που συμβάλλει στη διαρκή ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα και το οποίο καταδεικνύει το πρόβλημα της στέγασης που έχει γίνει πιο έντονο για τα ελληνικά νοικοκυριά τα τελευταία χρόνια(Roussanoglou, 2024).
Σημαντικό ρόλο σε αυτήν τη μετατόπιση της ιδιοκτησίας έπαιξε κατά την περίοδο της κρίσης η ανάγκη πολλών ιδιοκτητών ακινήτων να πουλήσουν τα ακίνητά τους για να καλύψουν ανάγκες και χρέη, καθώς η Ελληνική οικονομία βίωσε μία από τις εντονότερες σε μέγεθος και ταχύτητα μειώσεις ΑΕΠ παγκοσμίως από τον 2ο Παγκόσμιο Πόλεμο, αλλά και γιατί πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων ήταν εκτεθειμένοι σε στεγαστικά δάνεια. Αυτό οδήγησε σε ένα νέο μοίρασμα των συνηθειών κατοίκησης, καθώς παρατηρήθηκε αποαστικοποίηση, μετανάστευση νέων και επανασυστέγαση πολλαπλών γενεών σε πατρικές οικίες (η Ελλάδα πλέον παρουσιάζει μεγάλες μέσες ηλικίες παιδιών που μένουν με τους γονείς τους, ακόμα και πάνω από 30 ή και 40 ετών). Αυτή η οικονομική δυσπραγία των Ελλήνων φάνηκε από νωρίς στην κρίση, αφού σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, ήδη από το 2010 το 30,9% των Ελλήνων ζούσε σε ευάλωτα νοικοκυριά που δυσκολεύονταν να καλύψουν βασικές ανάγκες και υποχρεώσεις, όταν το αντίστοιχο ποσοστό σε ολόκληρη την ΕΕ δεν ξεπερνούσε το 12,4%.Πέντε χρόνια μετά, το 2015, σχεδόν οι μισοί Έλληνες πλέον, το 49,3%, ζούσαν σε νοικοκυριά με ανεξόφλητες οφειλές, όταν στην ΕΕ το ποσοστό αυτό ήταν στο 11,8%. Μια περίοδο που παρατηρήθηκε αυξημένη δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων σε επίπεδο πωλήσεων κατοικιών και άλλων ακινήτων. Με βάση τα στοιχεία της απογραφής του 2011, υπολογίζεται πως σχεδόν 160.000 νοικοκυριά εγκατέλειψαν τις ιδιοκτησίες τους, ενώ σύμφωνα με κύκλους της αγοράς, εκτιμάται πως 300.000 κατοικίες είναι πλέον είτε δεσμευμένες σε γραφειοκρατικές διαδικασίες, πλειστηριασμούς, ή χαρτοφυλάκια θεσμικών επενδυτών, τραπεζών καιfunds (Roussanoglou, 2024).
Φορολογία και οικονομικές πολιτικές
Αν και στην προηγούμενη ενότητα αναφέρθηκαν αρκετά στοιχεία αναφορικά με τις κυβερνητικές πολιτικές που ακολουθήθηκαν στο χώρο του ακινήτου στην Ελλάδα τα τελευταία 15 χρόνια, είναι σημαντικό να γίνει μια πιο εξειδικευμένη αναφορά στην παρούσα ενότητα. Εάν θα μπορούσε να χαρακτηριστεί από κάτι αυτή η περίοδος, είναι ο διαχωρισμός της σε δύο υποπεριόδους, σε αυτήν κατά την οποία το ακίνητο αποτέλεσε εύκολο στόχο κάλυψης της ανάγκης για φορολογικά έσοδα και απώλεσε μεγάλο μέρος της αξίας του, με κυρίως συνέπειες την σημαντική πτώση της ιδιοκατοίκησης, αλλά και της διαστρέβλωσης της πληθυσμιακής ανάπτυξης (δυσκολία έναρξης οικογένειας και μετανάστευση για πολλούς νέους), και στην υποπερίοδο κατά την οποία γίνεται μια προσπάθεια να ανακάμψει η αγορά μεν, αλλά με ορθολογικό τρόπο και όχι εις βάρος των αναγκών στέγασης της μικρομεσαίας τάξης.
Ξεκινώντας από τα βασικά στοιχεία της πρώτης υποπεριόδου, η θέσπιση ενός ετήσιου φόρου ακινήτων, ο οποίος μετεξελίχθηκε στον προαναφερθέντα ΕΝΦΙΑ, σε συνέργεια φυσικά με την συνολική οικονομική απαξία της περιόδου, οδήγησε σε σημαντική μείωση της αξίας του ακινήτου στην Ελλάδα, αλλά και του ευρύτερου κλάδου των κατασκευών. Παράλληλα, η προσπάθεια προστασίας της πρώτης κατοικίας, αν και κοινωνικά αξιέπαινη, φάνηκε πως τελικά εφαρμόστηκε με τρόπο που δεν εξασφάλιζε μακροπρόθεσμες λύσεις, ζημίωσε το τραπεζικό σύστημα και έθεσε σε μια κατάσταση ομηρίας (όπως προαναφέρθηκε) εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, ενώ η απότομη μετάβαση σε μια κατάσταση ευνοϊκής για τα funds, ενίσχυσε έτι περαιτέρω τη μεταβίβαση μεγάλου μέρους της Ελληνική ιδιωτικής περιουσίας σε επενδυτικά σχήματα, καθώς αλλεπάλληλες νομοθετικές πρωτοβουλίες, το 2015 (νομιμοποίηση εταιριών διαχείρισης κόκκινων δανείων), το 2017 (ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί και αυταπάγγελτη δίωξη για την παρεμπόδιση πλειστηριασμών) και το 2019 (πλήρης κατάργηση προστασίας πρώτης κατοικίας), επιτάχυνε την απώλεια των ακινήτων χιλιάδων δανειοληπτών που επλήγησαν κατά την κρίση . Ρυθμίσεις που παρέμειναν ενεργές, με ελάχιστες βελτιωτικές τροποποιήσεις από την επόμενη Κυβέρνηση.
Η Ελληνική οικονομία, όμως, είχε αρχίσει να ανακάμπτει σε μακροοικονομικό επίπεδο από τα τέλη του 2014 και με μια μικρή παύση το 2015, ήδη από το 2016 διαφαίνονταν μια ισχνή έστω προοπτική ανάκαμψης. Καθώς μετά το 2019 επιταχύνθηκαν οι απαραίτητες μεταρρυθμίσεις για την οικονομία, η αγορά ακινήτων άρχισε μια σημαντική αυξητική πορεία, η οποία ελάχιστα κάμφθηκε από την πανδημία του 2020. Σε αυτό συντέλεσαν, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, μια σειρά παραγόντων, οι οποίοι όμως οδήγησαν και σε μια σημαντική αύξηση του κόστους ενοικίασης για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό, με την Ελληνική Κυβέρνηση να στοχεύει σε δύο σημεία για την αύξηση του ανταγωνισμού και την πτώση των τιμών, χωρίς όμως να διαταράξει την αναπτυξιακή πορεία των ακινήτων, αλλά, αντίθετα, να ενισχύσει τον κλάδο των κατασκευών, ώστε η ανάπτυξη αυτή να έχει πιο δίκαια κοινωνικά χαρακτηριστικά.
Η πρώτη δέσμη μέτρων αφορά την GoldenVisa, για την οποία ήδη έγινε αναφορά, και το χώρο των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, γνωστό και ως AirBnB από την πλέον γνωστή ηλεκτρονική πλατφόρμα που εισήγαγε τον όρο στην παγκόσμια αγορά. Αν και το AirBnB έδωσε μια σχετική ώθηση στον κατασκευαστικό κλάδο, με την ανακαίνιση χιλιάδων ακινήτων ανά την επικράτεια, ωστόσο στέρησε σημαντικό δυναμικό κατοικιών από την αγορά της μακροπρόθεσμης ενοικίασης. Η Κυβέρνηση καλείται να βρει μια φόρμουλα με την οποία δε θα «στραγγαλίσει» τις όποιες αναπτυξιακές προοπτικές της αγοράς ακινήτων προκύπτουν από το AirBnB, αλλά θα θέσει όρους υγιούς ανταγωνισμού και δίκαιης φορολόγησης των ιδιοκτητών των ακινήτων αυτών, ώστε να χρηματοδοτηθούν άλλες δράσεις στην προσπάθεια ανακούφισης των στεγαστικών βαρών της μέσης Ελληνικής οικογένειας.
Τέτοια μέτρα αποτελούν διάφορες ήδη νομοθετημένες, αλλά και υπό διερεύνηση προτάσεις, όπως η παραχώρηση δημοσίων εκτάσεων για την αξιοποίηση από κατασκευαστές με αντάλλαγμα την παραχώρηση αριθμού κατοικιών για ενοικίαση ή αγορά σε πολύ χαμηλότερα κόστη ή δωρεάν για ευάλωτους πολίτες, η δημιουργία προγραμμάτων για τη χρηματοδότηση της ανακαίνισης προς το παρόν αχρησιμοποίητων οικιών με σκοπό την επαναεισαγωγή τους στο δυναμικό της αγοράς ακινήτων (πρόγραμμα το οποίο έχει ξεκινήσει, αλλά δεν έχει ακόμα δείξει σημαντικά αποτελέσματα), και, τέλος, την χρηματοδότηση μέρος των δανείων για την αγορά νέας κατοικίας, το πρόγραμμα «Σπίτι μου», δηλαδή, το οποίο έχει δείξει κάποια σημάδια αποτελεσματικότητας, για αυτό και ετοιμάζεται το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», με ευρύτερα κριτήρια και μεγαλύτερη χρηματοδότηση .
Τέλος, έχουν ήδη αναφερθεί προσπάθειες για φορολογικές ελαφρύνσεις, όπως μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ (νέα μείωση το 2024 για ασφαλισμένα ακίνητα), αναστολή του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές (παράταση έως το 2025) και φοροαπαλλαγές για ανακαινίσεις, ειδικά ενεργειακής αναβάθμισης, όπως και του πρόσφατου σχεδίου του Υπουργείου Οικονομικών για μείωση του φόρου στα ενοίκια κατοικιών δίνοντας κίνητρο στους ιδιοκτήτες ακινήτων να ρίξουν τις τιμές των ενοικίων για αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης.
Όπως γίνεται κατανοητό, μετά από μια μακρά περίοδο στρέβλωσης της αγοράς ακινήτων, κυρίως προς τα κάτω, αλλά μέρος της οποίας μπορεί να θεωρηθεί και η μετεωρική αύξηση των τιμών χωρίς αντίστοιχο κατασκευαστικό αντίκρισμα, γίνεται μια προσπάθεια εξορθολογισμού της και στροφής της προς μια πιο ουσιαστική και εμπράγματη ανάπτυξή της, μέσω της ανάκαμψης του κατασκευαστικού τομέα (νέες οικοδομές και ανακαινίσεις / αναβαθμίσεις). Παρ’ όλα αυτά ο χώρος του ακινήτου έχει παραδοθεί εδώ και χρόνια σε φαινόμενα παραπληροφόρησης, δημιουργίας εντυπώσεων και πολιτικής εκμετάλλευσης.
